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41家H股物管企业市值逾7800亿元 多家排队IPO待“输血”扩张

  继新希望服务之后,物管企业赴港上市规划不断传出。6月9日,力高地产发布公告称,建议分拆旗下物业管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市。3天前,6月6日晚,中骏集团旗下物业公司中骏商管称,提交的上市资料已通过聆讯。

  透过多家房企集中分拆物业业务IPO的种种迹象,《证券日报》记者发现,与过去主营收入靠收缴住宅物业服务费不同的是,这一拨递表上市公司中增添了轻资产商业运营商的身影,这是物管行业的另一个细分赛道,其估值可能相对更高。

  “房企分拆物业板块上市已不是新鲜事,是这两年房企的标准性动作。一方面在资金链偏紧的格局下,房企需要增强资产流动性,降低财务成本,拆分业务板块独立运营,可从资本市场拿回钱,不失为另一种融资渠道。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,同时,存量时代来临之际,物业板块作为房地产行业的细分赛道尚未形成充分竞争,未来将有一场规模竞争战要打,若不尽早上市寻求融资,难谈规模扩张,更难尽早在数万亿元存量市场蛋糕中分一杯羹。

  物业企业进入资本市场较晚,2014年,花样年旗下彩生活打响了物业企业上市第一枪,但这两年发展极快,头部房企多已将物业板块分拆出来,实现在港上市。

  “目前已有41家物业服务企业登陆中国香港资本市场,港股物业板块的总市值从2020年初的2062亿元增至2021年6月10日的7861亿元。”中指物业事业部副总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示,截至6月10日收盘,港股物业板块平均市盈率达到33倍,远高于港股主板的市盈率(12倍),充分体现了资本市场对物业服务企业的高度认可。

  “从每股收益方面看,截至2021年6月10日,港股物业上市公司EPS(每股收益)超过2元的公司有1家,8家公司超过0.5元,其他公司均小于0.5元,物业上市公司EPS显著分层。”牛晓娟称。

  在牛晓娟看来,2020年,物业上市公司加强内部管控优化,提升企业运营效率,多措并举降低资金成本,企业的经济增加值(EVA)大幅提升,2020年,上市物业公司EVA均值同比增66.81%至8.17亿元。

  牛晓娟表示,目前物业服务上市公司多数由关联方公司拆分独立而来。大股东相对稳定,有助于物业服务企业保持战略的一致性和连贯性,有利于稳定市场投资者对公司业务发展方向的预期,有效保证了企业发展的稳定性。

  “有19家企业已交表,等待敲钟时刻到来,2021年物业服务企业上市热潮预计仍将继续。”牛晓娟向《证券日报》记者表示,预计未来一段时间,物业服务企业依旧呈现扎堆进入资本市场的态势。

  “现在的物管板块可以分为两类,纯物业管理和轻资产商业运营商,当然也有两者结合的。两类都属于存量市场比较好的偏服务型的赛道,但是前者已经比较拥挤,如果不是特别有特色的公司相对吸引力与未来扩张力都不够,整体估值水平会回归理性,并且大小公司之间的差距会越来越明显。”方正证券房地产首席分析师夏亦丰向《证券日报》记者表示,后者目前上市标的还比较少,预计后续仍会有一波上市潮,尤其是轻资产商管将迎来一批新公司,估值短期内仍然会在一个相对较高的水平。

  据中指研究院统计数据显示,2020年,港股主板上市物业服务企业融资净额近690亿港元。

  “物管上市企业融资得到的钱中有一部分是用于并购的,对物业行业来说,加快扩大第三方物业规模,才可能快速增加收入,这是当前业绩增长的重要抓手之一。”严跃进向《证券日报》记者表示,头部企业为扩大市场占有率,收并购动作频繁,规模诉求强烈。与此同时,部分地产公司面临资金困难,恰好想出售物业公司换取现金流。从这方面来看,是各取所需。

  中指研究院表示,目前,物业服务上市公司主要的并购可以分为两类:一类是上市公司之间的收并购,物业服务上市公司之间的强强联合将持续上演;另一类是物管上市公司与非上市公司的并购。

  “以往,物业公司没什么竞争,自从2014年彩生活登陆H股进入资本市场,企业扩大主要是通过并购完成,才有了今天的竞争格局。”万物云CEO朱保全在接受《证券日报》记者采访时表示。

  “现在物管公司对规模的诉求仍然较强,一方面规模扩大可以帮助增值业务的拓展;另一方面各家公司都有相对较高的业绩目标,因此对量的提升有明显诉求。”夏亦丰向《证券日报》记者表示,随着近几年的并购热潮的涌现,市场上相对较大较好的标的越来越少,所以各家公司都在抓紧抢占先机。


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